一、南京市房屋租赁管理办法(2022)
第一章 总则第一条 为了规范房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，推动房屋租赁市场健康发展，维护公共安全，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内国有土地上房屋租赁及其监督管理，适用本办法。第三条 房屋租赁管理应当遵循依法管理、部门协同、风险预防、属地负责的原则。第四条 市人民政府加强房屋租赁管理工作的组织领导，建立市房屋租赁管理联席会议制度，促进各部门加强执法联动，协调处理房屋租赁管理中的重大问题。
市房屋租赁管理联席会议由市发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、房产、城市管理、市场监管、金融监管、网信、消防救援等部门和机构参加。联席会议办公室设在市房产部门，承担联席会议的日常工作。
区人民政府和江北新区管理机构应当将房屋租赁管理纳入基层网格化管理，可以根据本辖区实际情况建立联席会议制度。
镇人民政府、街道办事处负责辖区内房屋租赁管理矛盾纠纷调解，受房产部门委托办理辖区内房屋租赁登记备案，做好房屋租赁和使用安全知识宣传，开展房屋租赁情况日常检查，加强对辖区内房屋租赁活动的监督管理。第五条 市房产部门是本市房屋租赁的主管部门，负责统筹、指导、督促、考核房屋租赁的监督管理工作。区、江北新区房产部门具体负责辖区内房屋租赁的监督管理工作。
发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、地方金融监管、网信、消防救援等部门和机构按照各自职责协同做好房屋租赁的监督管理有关工作。第六条 市、区人民政府和江北新区管理机构将房屋租赁管理工作经费纳入同级财政预算，保障经费投入。第七条 房地产、房屋租赁、房地产经纪等行业协会应当接受房产部门的指导，制定行业自律规范，建立行业服务质量信誉评价机制，组织开展房屋租赁行业从业人员培训，公开发布房屋租赁行业风险提示，协助做好房屋租赁的有关管理工作。第二章 出租与承租第八条 出租人出租房屋应当遵守法律、法规的规定，确保出租的房屋符合建筑、消防、环境保护等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的使用条件。
人均租住住房面积的具体标准由市房产部门制定，报市人民政府批准并向社会公布后实施。
厨房、卫生间、阳台、车库和储藏室等非居住用途的空间，不得出租用于居住。第九条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）无房屋权属证书或者其他房屋权属材料的；
（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；
（三）依法被查封的；
（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
（五）改变房屋用途，依法须经批准而未批准的；
（六）法律、法规禁止出租的其他情形。第十条 改建、装修房屋用于租赁的，使用的建筑材料、建筑构配件、设备以及装修后的空气质量应当符合有关标准要求，不得危害承租人安全和健康。
改建非住宅类房屋用于出租居住的，应当按照规定办理手续。第十一条 发布出租房屋的房源信息，应当注明房源位置、用途、面积、图片、价格等真实有效信息。房产部门应当对房源权属信息提供核验服务。
住房租赁企业或者房地产经纪机构的同一房源在同一互联网平台应当只发布一次，以不同渠道发布的房源信息应当一致。
租赁房屋已经成交或者撤销委托的，住房租赁企业或者房地产经纪机构应当在五个工作日内及时撤销房源信息。第十二条 房屋租赁实行实名交易制度，出租人和承租人应当提供真实身份信息。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。第十三条 出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。市房产部门应当会同市市场监管部门制定房屋租赁合同示范文本，供出租人、承租人参照使用。第十四条 房屋租赁当事人应当在签订房屋租赁合同后三十日内，向房屋所在地房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处申请办理房屋租赁登记备案，并提交下列材料：
（一）房屋权属证书或者其他房屋权属材料；
（二）房屋租赁合同；
（三）房屋租赁当事人身份证件等合法证明。
房屋租赁合同变更或者解除的，房屋租赁当事人应当在三十日内向原备案机关申请办理房屋租赁登记备案变更或者注销手续。
住房租赁企业出租住房的，由住房租赁企业办理房屋租赁登记备案。房地产经纪机构促成房屋租赁合同订立的，可以代为办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人、住房租赁企业和房地产经纪机构提交的材料应当真实、合法、有效，不得提交虚假材料。
二、开民宿，应注意哪些法律风险
对有些人来说，开民宿，不仅是种创业形式，也是种情怀。据前瞻产业研究院发布的《民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年中国在线民宿预订交易规模突破100亿元，预计2018年交易规模将近200亿元。面对火爆的民宿业，经营者应该注意哪些法律风险呢？
一、 房屋租赁环节的法律风险
用于经营民宿的房屋，大致可分为两类，一类是自有房屋经营民宿；一类是租赁他人房屋经营民宿。房屋租赁环节，需要防范的风险点包括：
1. 房屋的权属是否清晰。 房屋属于不动产，根据我国物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。自2015年3月1日施行《不动产登记暂行条例》以来，集体土地所有权、在基地使用权等也应办理不动产登记。故审查房屋权属是否清晰，应该审查租赁房屋的不动产权证。不动产权证上记载的权利人即为该房屋的权利人，应与房屋权利人签署房屋租赁合同。
2. 房屋是否属于违章建筑。 违章建筑不属于法律保护的范畴，如房屋属于违章建筑，则所签署的租赁合同无效。实践中，常常出现在合法的房屋上搭建房屋，该搭建的房屋未获得相关部门的审批，该类搭建属于违章建筑，涉及违章建筑部分的租赁是无效的。
无效的合同自始无效，如承租人已经在房屋上耗费了大量金钱装饰装修，则对于装饰装修的处理将按如下原则处理：
（1）经出租人同意装饰装修的，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，如不同意利用的，由承租人拆除，如拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，按双方导致合同过错分担现值损失。
（2）如未经出租人同意装饰装修的，则在合同无效的情况下，装修损失由承租人自行承担。
4. 房屋是否是转租。 实践中有民宿经营者中途退出，由第三方接手后继续经营的，此情形属于房屋转租。根据我国合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。故考虑经营的持续行，在签订租赁合同时，应审查房屋是否转租，如是转租，应取得出租人同意。
二、 民宿经营过程中的法律风险
经营民宿过程中出现法律纠纷的情形也很多，常见的如：
1. 合伙人之间是否存在纠纷 。合伙人之间因利益分配产生的纠纷，出现该类纠纷，往往会导致民宿无法继续运营。为防范该类纠纷，合伙人之间应提前签订合伙协议。在没有书面协议的情形下，发生该类纠纷时，一方主张是合伙关系，另一方主张是借款关系很常见。因此，应重视书面的协议。此外，在经营过程中，常见的法律风险还包括：
3. 物品被盗、住客突发意外是否需要承担责任。 住客的随身物品应该自行保管，民宿经营者并没有保管义务。但民宿经营者除了向住客提供民宿服务外，也负有一定程度的安全保障义务。未尽到安全保障义务的，会导致承担赔偿的法律后果。故为了免除赔偿义务，民宿经营者应在尽可能提提供安全保障，如在醒目位置张贴提示、配置监控、定期检查门窗等的安全性等；住客反馈物品丢失，第一时间配合调查或报警等。至于住客发生人生意外，尽到安全保障义务的，民宿经营者并不需要承担责任；如出现住客死亡等事件，应第一时间报警，配合调查，待死亡原因查明后再具体分析是否应承担责任。
当然还有客户个人信息保护、与平台的合作等等问题。
三、 民宿推广过程中的法律风险
自媒体时代，推广形式更加多样化，在推广过程中，应该注意两方面的风险，一是推广内容是否合法，二是推广形式是否合法。关于推广内容，应注意：
1. 内容是否违反广告法的规定。 即对外推广中的广告是否违反了《广告法》的规定，常见的问题是在广告词中使用极限字，比如“最佳民宿”、“最高级的民宿体验”等；描述的住宿环境是否与实际不服，是否会误导住客等等。存在这些问题的，市场监管局会要求责令改正并处罚款。
2. 内容是否涉嫌侵犯他人商标权、著作权等权利。 推广中的民宿照片如是他人拍摄，则应当取得拍摄者的同意，未经同意用于商业推广宣传，侵犯了拍摄者对摄影作品的信息网络传播权等权利。
关于推广形式，现实中不乏有采用刷单、购买好评等服务让自己的民宿在某平台的排行靠前或评分更高，这种行为属于虚构交易、编造用户评价的方式进行虚假或引人误解的商业宣传，违反了《电子商务法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等的规定，民宿经营者将面临赔偿或被行政出发的风险。
四、 其他
因目前并没有专门的法律法规规范民宿，在经营民宿的过程中，建议参照《旅游民宿基本要求与评价》以及当地出台的民宿管理办法。
三、下半年9地出台租赁新规：禁止“隔断房” 严打“黑中介”
住房政策与人们生活息息相关，9月26日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。由此可见，住房租赁市场前景可期。
据中新经纬客户端不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。
此前，财政部、住建部公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。其中，北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等6地在下半年均有新动作。
多渠道增加租赁住房供给
中新经纬客户端梳理发现，各地通过多渠道增加租赁住房供给，如南宁市鼓励出租闲置房源，深圳市、长春市等地制定具体的新增供地目标。
7月1日，广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，明确新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房四种类型。房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营。这是广州市再次明确要加大增量的途径，进一步增加租赁住房供应。
值得一提的是，此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”，此类租赁住房有望大量增长。广州市作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。
8月30日，深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，指出多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
9月2日，南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。
9月9日，长春市出台政策，计划2019—2021年新增租赁住房315万平方米。在3年试点期内，对政府指定租赁住房地块，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，增加租赁住房用地供给。
9月23日，合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，在供给不足区域适量新建租赁住房，着力增加租赁房源供给。建立租赁用地项目库，房产、自规等部门联合办公、集中审批，符合一宗上市一宗，确保租赁用地尽快供应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新经纬客户端采访时指出，住房供给的增加，一方面说明相应房东和企业愿意提供房源，另一方面，可以缓解租赁市场的供求矛盾，对于防范房租价格过快上涨，有一定的积极作用。今后，在供给端增加的基础上，还会增加分配，使之更好地匹配市场需求。
完善住房租赁税收政策
为进一步优化纳税服务及住房租赁市场，深圳市和长春市出台新规，完善住房租赁税收政策。
8月30日，深圳市房产税新规指出，将现行企业向个人出租住房减按4％征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。
长春市租房新政指出，至2025年底，通过住房租赁服务平台出租住房应缴纳的各项税收，减按综合征收税率0%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。
严跃进对中新经纬客户端指出，对于此类房产税征收的优惠政策，充分体现了当前在供给端的刺激力度，通过此类税收减征、免征等方式，有助于降低相关机构的租赁业务成本，同时也可以刺激更多机构参与租赁市场的发展，进而积极响应“多主体供给、多渠道保障”的政策导向。另外，此类税费成本的降低，也有助于相关企业合规经营，尤其是愿意把房源纳入到相关租赁平台上来，这样有助于促进企业经营业务规模化和规范化发展。
“隔断房”被明确禁止
同时，对于租赁房屋中的乱象，多地也做了进一步规定。对于住房租赁中的个人居住面积以及“隔断房”，珠海和北京有了明确规定。
珠海市近日新规指出，出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房，原住房的间是最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租；保证出租屋具备基本的生活和安全设施，套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。
7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。规定不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米以及禁止违法群租，每个房间居住的人数不得超过2人。
有业内人士指出，禁止群租房的规定，体现了租赁市场严格管控的导向。群租房在实际过程中受到很多低收入群体的认可，类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。
打击“黑中介”，强调网签备案
同时，为不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心，9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会指出，要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设。
北京市住建委副主任李荣庆透露，北京开展“扫黑除恶”“黑中介”专项治理。将“黑中介”纳入扫黑除恶专项斗争，开通“12345”打击“黑中介”投诉举报专线，在全市张贴“扫黑除恶”“抵制违法群租”宣传海报，并对群众投诉较多、问题较集中的企业进行专案处理，涉及刑事犯罪及时移送公安部门。
此前，南京市发布《关于住房租赁风险的提示》，提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时，要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构，及时查看其营业执照及相关资质。
值得一提的是，陕西省近日发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》，要求坚决整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。
深圳市则结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金等违法违规行为。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。
同时，深圳市、珠海市推行租赁合同网上签约备案，以扩大租赁平台覆盖面，及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息，强化租赁住房联动管理。对此，严跃进曾表示，备案的要求更多是针对中介机构，租赁合同备案实际上相当于纳入到了监管体系，可以防范各类违法违规的租赁行为出现。
